NFT (non-fungible token) sind Vermögenswerte, die per Blockchain-Technologie zu digitalen Unikaten werden. Sowohl digitale Werke (Grafiken, Musik etc.) als auch reale Gegenstände sind NFT-fähig.
Die Story …
Nun hat ein Student (Eugene O’Donald) im Frühjahr diesen Jahres zum ersten Mal in Deutschland versucht, ein Grundstück in der Nähe von Frankfurt am Main als NFT zu verkaufen.
Hat es geklappt?
Leider konnte ich bislang nicht herausfinden, wie die Geschichte geendet hat. O’Donald beschreibt den Prozess nur bis zum Mint des NFT (was wohl problemlos geklappt hat).
Also lassen Sie uns doch die Story selbst weiterspinnen. Nehmen wir an, jemand kauft das Immobilien-NFT. Was hat diese Person dann davon, außer dass sie anschließend einige Krypto-Einheiten weniger in ihrer Wallet hat?
Die Rechtslage
Mein längst verstaubtes Wissen zum Immobiliarsachenrecht aus dem Studium sagt mir:
- Der Eigentumswechsel an einem Grundstück funktioniert in Deutschland nicht ohne die Mitwirkung eines Notars (also nicht ohne Auflassung) und der nachfolgenden Grundbuchumschreibung.
- Jede vorherige Verpflichtung der Parteien, das Grundstückseigentum zu übertragen, ist nach § 311b I BGB unwirksam.
Der Kauf des Grundstück-NFT und die damit verbundene Krypto-Zahlung sind somit nicht bindend! Jede Partei könnte verlangen, dass die schon ausgetauschten Leistungen (also NFT-Übertragung und Krypto-Zahlung) wieder rückabgewickelt werden.
Das Sicherungsinstrument der Auflassungsvormerkung würde hier also nicht greifen. Bei der Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar an das Grundbuchamt, dass – nach der Auflassung – das Grundstück gegen Eigentumsverfügungen gesperrt wird. Nur eine Übertragung an den künftigen Käufer ist möglich. Der Notar veranlasst diese Umschreibung aber nur, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.
Zahlt der Käufer nicht, wird die Auflassungsvormerkung über kurz oder lang wieder gelöscht (der Verkäufer wird vom Kaufvertrag zurücktreten). Der Verkäufer ist dann wieder frei in seiner Entscheidung.
Das große Risiko bei NFT
Beim Kauf des NFT transferiert der Käufer sofort das Geld an den Verkäufer. Im Gegenzug erhält er – ohne Notarielle Beurkundung – aber gerade nicht das Eigentum an Grundstück (und auch keinen Anspruch auf die Übertragung). Denn der Vertrag ist ja unwirksam.
Wenn nun der Verkäufer das Grundstück an eine dritte Person überträgt und dann den Kaufpreis nicht mehr aufbringen kann (zahlungsunfähig ist), droht dem Käufer der Totalverlust.
Heilung möglich?
Nur dann, wenn beide Parteien beim Notar den Eigentumsübergang erklären (sog. Auflassung), wird der vorherige NFT-Deal wirksam und bindend. Der Formmangel wird geheilt.
Fazit
Wir lernen daraus: Grundstücke können in Deutschland NICHT ohne ohne Notar und Grundbuch verkauft werden. Indirekte Geschäfte (z. B. durch KG-Anteile möchte ich an dieser Stelle nicht thematisieren).
Aber diese strengen Formvorschriften gelten natürlich nicht Ihr künftiges virtuelles Häuschen am Strand. Das können Sie problemlos als NFT erwerben.
Fragen dazu? Schreiben Sie sie gerne in die Kommentare!
